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房产纠结案例

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房产纠纷成功案例

房屋未办理过户手续,买房人占有使用权利仍应受到保


案情简介:
    2011年6月20日原告与被告签订《房屋预售合同》,约定被告(出卖人)将位于北京市大兴区瀛海镇十二平方公里项目回迁安置楼X79地块3号楼一单元10层1001号,面积89平方米的房屋,最终审批名称为:北京市大兴区开发区南海家园一里6号楼1单元1001(以下简称:诉争房屋),以每平方米12500元价格出售给原告(买受人)。合同明确约定,被告负责为原告办理诉争房屋转移登记手续,并承当一切费用。同日,原告从银行取款并一次性向被告全额支付全部购房款1062500元,被告向原告出具了收据。合同签订后,被告向原告实际交付了诉争房屋,自2011年6月20日至今该房屋一直由原告实际占有和使用。现被告已经取得诉争房屋产权证书,原告多次催告要求其配合办理房屋转移登记手续,但被告均拒绝配合办理。现被告子女在另案中向被告提起分家析产纠纷,意图通过法律诉讼程序将诉争房屋办理过户至自己名下。
原告委托我方律师代理其诉讼。
律师观点:
    《房屋预售合同》系原被告双方真实意思表示,该合同已经成立、生效,且双方已经实际履行。原告已经全额支付了房屋价款;被告也向原告实际交付诉争房屋,原告和家人长期居住并实际使用该房屋。现诉争房屋已经具备向原告办理过户登记手续的条件,但被告及其子女恶意串通,明知诉争房屋已经出卖和交付的情况下,意图通过诉前调解或法院诉讼程序,将诉争房屋进行恶意处分。被告及其子女的行为系以合法形式掩盖非法目的,为无效法律行为!
一旦被告及其子女的分家析产诉讼在诉前调解阶段达成调解协议,对涉及原告直接利益的诉争房屋进行无权处分,则会严重损害原告的合法权益,还会造成严重的司法资源浪费。
相关法律法规:
          《合同法》
    第八条   依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
第四十四条   依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》
购房指标转让合同的效力
    当事人签订合同将房屋(包括拆迁安置用房等)的购买指标转让给他人,当事人一方主张转让合同无效的,一般不予支持,但当事人转让经济适用住房等政策性保障住房购房指标的除外。
十四、因“出卖人原因”未办理房屋过户登记的认定
商品房买卖合同约定买受人委托出卖人代为办证,出卖人未在合同约定或法定办证期限内将房屋过户登记到买受人名下,并通知买受人领取房屋权属证书的,应当承担逾期办证的违约责任,但出卖人有证据证明办证逾期系因买受人未缴纳办证所需相关税费或提供相关证明等自身原因造成的除外。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》
第七条   出卖人转让已购按经济适用住房管理的房屋,当事人主张房屋买卖合同无效的,不予支持。
第十条   房屋权利人依据《物权法》第二十八条至第三十条规定取得房屋所有权,尚未办理宣示登记即转让房屋的,不影响房屋买卖合同的效力。买受人要求办理房屋所有权转移登记,经审查诉讼请求应予支持的,应当判决房屋权利人将房屋登记到自己名下后,再为买受人办理所有权转移登记。