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房产纠结案例

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专业房产纠纷律师

 购买按揭房屋未按合同约定按时支付房屋贷款被告


案情简介:

2008年4月,童某将自己名下按揭购买的房屋作价21万元售与刘某,双方签订了《房屋买卖合同》,合同中约定:房屋以21万元的价款出售给刘某,同时刘某需承担余下10万元按揭款。如刘某未按贷款合同约定按时足额偿还贷款致使童某信用受损,则刘某每月应按贷款额度的5%赔偿童某损失,双方任何一方违约,应支付对方违约金3万元。2010年5月,刘某将该房产作价23万元再次出售予吴某。2010年6月起,刘某连续3个月停止支付房屋贷款。童某接到银行数次催还通知,将刘某诉至法院,要求解除双方签订的房屋买卖合同,并要求刘某承担违约责任并赔偿损失。
律师观点:
本案中,刘某已履行主要合同义务且有继续履行意愿,其3个月未按期支付银行按揭贷款并未导致合同目的无法实现,不构成根本违约。另考虑到刘某已与善意第三人就该房屋签订买卖合同,解除本案合同将给吴某利益造成影响,故本案合同应继续履行,不应解除。双方签订的合同中既约定了概括性赔偿违约金3万元,又约定了具体性赔偿违约金即当刘某未按期归还房贷应按贷款额度的5%,每月赔偿给童某,故童某依法可选择适用。但是,赔偿违约金的支付应与违约所造成的实际损失相当,鉴于刘某违约行为系非根本性违约,实际造成童某的损失亦较轻,故对刘某提出要求减少违约金的意见予以采纳。
法律法规:
《合同法》
第八条 依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。
第九十四条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
  (一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
  (二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
  (三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
  (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
  (五)法律规定的其他情形。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
  约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
  当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。
案件结果:法院最终判决刘某继续履行合同,要求刘某就其违约行为给童某造成的实际损失承担违约责任。