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吕xx因与王xx房屋租赁合同纠纷案

发布时间:2017-01-01   阅读:504次
  吕xx因与王xx房屋租赁合同纠纷案

北京市第三中级人民法院

民事判决书

(2015)三中民终字第12799号

上诉人(原审原告、反诉被告)吕xx,女,19xx年x月x日出生。

委托代理人王俊岩,北京益清律师事务所律师。

被上诉人(原审被告、反诉原告)王xx,女,19xx年xx月x日出生。

上诉人吕xx因与被上诉人王xx房屋租赁合同纠纷一案,不服北京市朝阳区人民法院(2015)朝民初字第19953号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

2015年4月,吕xx向原审法院起诉称:2014年5月25日,吕xx与王xx签订了房屋租赁合同,约定王xx将130312房屋(以下简称涉案房屋)出租给吕xx作为注册公司经营使用,租金每天每平方米5.5元;免租期自2014年5月25日至2014年7月10日,从2014年7月10日起正式开始计算租金;租期36个月,自2014年7月10日起至2017年7月9日止;王xx应及时向吕xx提供购房协议与购房发票复印件、开发商大产权复印件、产权人身份证复印件等材料,以供吕xx注册公司使用。但吕xx几经催促,王xx都未按时交付上述材料。后吕xx发现该房屋没有产权证,且因为没有房产证不能注册公司。因吕xx租赁该房屋是用于注册公司并进行经营,王xx不交付产权资料的行为,已经导致吕xx不能实现其合同目的。为此,吕xx于2015年1月8日向王xx发函告知其协商解决此事,未果。无奈吕xx于2015年1月13日向王xx再次发函,通知王xx解除租赁合同,并通知王xx收到该函之日起3日内办理交接手续,但王xx至今未联系吕xx办理上述事宜。吕xx认为,王xx对合同的解除具有重大的过错责任,王xx的行为已构成严重违约。故诉至法院,要求:1.确认吕xx与王xx签订的房屋租赁合同于2015年1月13日解除;2.王xx返还吕xx保证金89253元,并以每日5%为标准支付自2015年1月14日起至实际给付之日的逾期返还违约金;3.王xx退还吕xx已支付房屋租金的一半即133880元;4.王xx承担本案诉讼费用。

王xx在原审法院答辩并反诉称:吕xx所述与事实不符。第一、签约时,吕xx代理人刘鑫表示承租房屋暂时不需要工商登记,如需要会跟王xx联系,签约之后吕xx也没有再提出过相关要求。第二、王xx根据合同约定将产权证之外的其他所有文件均已提供给吕xx,签约时房屋确实没有产权证,而且整个xxxxx的项目都没有产权证,即使没有产权证该楼栋也可以办理工商登记,因望京街道、xxxxx和中关村之间有绿色通道,大量的企业在项目没有取得产权证时已经成功办理了产权登记。上述情况在签约时已告知吕xx。第三、吕xx与xxxxx项目的多家出租方都签订了租赁合同,今年3月份吕xx也起诉过其他出租人,且法院已经做出一审判决。吕xx要求解除合同并非是因为不能办理登记,而是因为经营不善等其他原因。第四、租赁合同是吕xx个人签订的,但房屋的实际使用人是吕xx作为法定代表人的脑库(北京)教育科学研究院,该机构主要是做培训咨询的,截止到吕xx起诉之日,该机构仍在正常使用房屋,吕xx并未因其所述的未办理工商登记而遭受任何损失。吕xx的解约是单方面提前退租的行为,是违约解除合同。综上,不同意吕xx的所有诉讼请求。租赁合同签订后,王xx妥善履行了各项合同义务,但吕xx却自2015年1月10日起无故拖欠房屋租金,经多次催缴拒不支付。2015年1月15日,吕xx捏造事实与理由,单方宣告解除房屋租赁合同,拒绝继续履行合同义务。2015年1月27日,王xx向吕xx致律师函,要求其继续履行房屋租金支付义务,吕xx对此置之不理。故提起反诉,要求:1.确认吕xx单方解除房屋租赁合同之行为违约,并确认双方签订的房屋租赁合同在王xx提起反诉之日即2015年5月26日解除;2.吕xx支付提前退房违约金133880元;3.吕xx赔偿王xx因此遭受的居间服务费损失44626元;4.吕xx承担本案反诉费用。

吕xx针对反诉辩称:对第一项反诉请求,不成立,吕xx解除合同是依据合同法的规定并发出了解除合同的通知,在发出前也告知了王xx解除的原因,因此吕xx解除房屋租赁合同有事实和法律依据,不违法也不违约。对第二项反诉请求,不同意,因吕xx解除房屋租赁合同的原因是王xx造成的,是因王xx违约导致的,责任应由王xx承担。对第三项反诉请求,不同意,作为居间服务费是王xx和第三方签署的服务协议,与吕xx无关,且合同的解除原因和责任均在王xx,相应损失不应由吕xx承担。基于本案吕xx在另案中曾申请法院向北京市工商局朝阳分局调查,房屋没有房产证能否注册公司,朝阳分局于2015年3月24日答复称没有房产证的房屋不能注册公司,故相关责任应当由王xx承担。

原审法院经审理查明:2014年5月25日,吕xx与王xx签订了房屋租赁合同,约定吕xx向王xx承租涉案房屋,建筑面积为266.76平方米,租赁用途为办公;王xx在签订协议时向吕xx提供购房协议与购房发票复印件、开发商大产权复印件、产权人身份证复印件等真实有效的身份证明等证件资料;王xx向吕xx提供注册公司所需的房屋租赁的所有材料的原件及复印件以备工商税务办理使用;吕xx应向王xx出示身份证、营业执照等真实有效的身份证明;王xx将该房屋于2014年5月25日交房给吕xx,王xx同意给吕xx46天的免租装修期,即2014年5月25日至2014年7月10日;租赁期自2014年7月10日至2017年7月9日,共计36个月;租金标准为5.5元每平方米每天,即143251元每季度,前两年租金不变;租金按季度支付,具体支付时间为2014年10月10日前、2015年1月10日前、2015年4月10日前、2015年7月10日前等以此类推;2014年5月28日前支付两个月房租作为租赁保证金89253元及3个月租金133880元;保证金应在租赁期满或合同解除后经王xx验收无异后两日内如数返还吕xx,否则,王xx除应退款外,还应每日按照应退还金额的5%向吕xx支付逾期违约金;交付的房屋不符合合同约定严重影响吕xx使用的、交付的房屋危及吕xx安全或健康的,吕xx有权单方解除合同;不支付或不按照约定支付租金达20天的、利用该房屋从事违法活动的,王xx有权单方解除合同;租赁期内,除协议另有约定外,如王xx提前收回该房屋,须向吕xx支付当年三个月租金作为违约金;租赁期内,除协议另有约定外,如吕xx提前退租,须向王xx支付当年三个月租金作为违约金。合同签订后,王xx向吕xx交付了房屋,吕xx向王xx支付了保证金及前两个季度租金。

庭审中,吕xx提交了2015年1月8日吕xx律师函,用以证明吕xx曾要求王xx提供注册公司所需的相关资料并协商重计免租期、赔偿损失事宜;吕xx提交了2015年1月13日租赁合同解除通知函,用以证明吕xx通知王xx因王xx未交付产权证等资料故吕xx解除。王xx认可收到了上述函件。

庭审中,吕xx提交了朝阳工商分局出具的复函,用以证明工商登记必须提供租赁经营场所的房屋产权证,涉案房屋没有产权证不能注册公司。王xx对该复函的真实性无异议,但认为与本案无关,称xxxxx存在绿色通道,并不适用工商局的一般要求。

庭审中,王xx提交了佣金服务确认书,用以证明双方签订房屋租赁合同系通过中介公司居间服务,王xx为此支付居间服务费44626元。吕xx对真实性、合法性、关联性均不认可,称双方是自行签署合同。

庭审中,王xx提交了短信记录、王xx律师函、吕xx解除函等,用以证明吕xx捏造事实与理由,拒绝继续履行合同。吕xx对吕xx解除函认可,对短信记录、王xx律师函不认可,称没有收到王xx律师函。

庭审中,王xx提交了望京街道绿色通道办理工商、税务登记流程以及北京望京搜候房地产有限公司出具的情况说明、若干企业工商注册登记情况查询、xxxxx项目产权证等,用以证明xxxxx的房屋在没有取得产权证的情况下也可以办理工商注册登记,根本不存在未取得产权证而无法办理工商注册登记的情况。吕xx对上述证据材料均不认可。

庭审中,法院询问涉案房屋现状。吕xx称涉案房屋由王xx占有使用,吕xx于2015年1月13日将钥匙与解除函一起邮寄给了王xx;发函之后一两天双方准备办理交接,因电卡、能源卡中还有余款但未与王xx谈妥所以还没有归还,另外还有一个隔断王xx要求拆除,之后吕xx拆了隔断,但王xx没有再与吕xx办理交接,因此实际没有办理完交接。王xx称房屋现在的状态是空置,吕xx确实将房屋钥匙邮寄给了王xx,是与解除函同一天收到的,但电卡、能源卡还没有收到。

原审法院审理后认为:当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中,吕xx与王xx签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示,内容不违反相关法律规定,双方均应遵照执行。吕xx已于2015年1月13日交还了涉案房屋的钥匙,王xx收到了钥匙,应认定房屋租赁合同已于2015年1月13日解除。关于合同终止的原因,吕xx称系王xx未能提供办理工商注册登记的相关材料,导致其合同目的无法实现,但根据双方签订的合同约定来看,王xx应在签署合同时向吕xx提供合同约定的材料,吕xx付款时间在王xx提供相应资料之后,故吕xx已支付保证金、前两个季度租金的行为可以说明已经收到相关资料。而且,吕xx虽提出涉案房屋不能办理工商注册登记,但其未能提供证据证明向王xx催要过办理工商注册登记的材料,其所提交的证据也不足以证明涉案房屋不能办理工商注册登记。故王xx在履行合同中并无违约行为,因吕xx在租赁期内已擅自单方提前退租,根据合同约定,应支付三个月租金作为违约金。现王xx持有吕xx两个月租金的保证金,该保证金折抵违约金后,吕xx应再向王xx支付一个月租金即季租金的三分之一的违约金,即44626.66元。吕xx还要求王xx退还已付租金的一半,缺乏依据,法院不予支持。王xx还要求吕xx赔偿居间服务费,该主张与违约金构成重复,法院不予支持。据此,依据《中华人民共和国合同法》第六条之规定,于2015年7月判决:一、吕xx与王xx于2014年5月25日签订的房屋租赁合同于2015年1月13日解除。二、吕xx于判决生效后七日内给付王xx提前退租违约金44626.66元。三、驳回吕xx的其他本诉请求。四、驳回王xx的其他反诉请求。

判决后,吕xx不服,提起上诉,主要上诉意见如下:造成合同不能继续履行的原因是王xx违约在先,王xx应当承担违约责任。双方签订的租赁合同中明确约定租赁房屋用于办公,而王xx出租的房屋不具备注册公司的条件,朝阳工商分局明确答复没有产权证的房屋不能注册公司。因无法办理工商注册登记,无法实现订立合同的目的,吕xx有权解除合同,并要求王xx承担违约责任。双方合同于2015年1月23日解除,王xx应当退还吕xx保证金89253元及其逾期返还的违约金,吕xx交纳的房屋租金133880元也应当一并退还。基于上述原因,请求撤销原审判决,依法改判支持吕xx的一审诉讼请求。王xx同意原审判决。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

上述事实,有房屋租赁合同、函、短信及当事人陈述等证据在案予以佐证。

本院认为:吕xx与王xx签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的规定,属合法有效,当事人均依约履行各自的义务。在合同履行过程中,吕xx提出因王xx未能提供办理工商注册登记的相关材料,导致其合同目的无法实现,因此要求解除合同,并向王xx送达了解除合同通知。本案争议的焦点在于吕xx提出的解除合同的理由是否成立。根据本案查明的事实,吕xx与王xx签订的房屋租赁合同中约定租赁用途为办公用途,王xx在签订协议时应向吕xx提供购房协议与购房发票复印件、开发商大产权复印件、产权人身份证复印件等真实有效的身份证明等证件资料,向吕xx提供注册公司所需的房屋租赁的所有材料的原件及复印件以备工商税务办理使用,从上述约定来看,吕xx要求王xx提供的是包括开发商大产权复印件在内的相关资料,并未明确要求王xx提供所承租房屋的产权证。从吕xx提供的现有证据看,不能证明王xx未按合同约定向其提供有关工商注册登记所需材料。因此,吕xx提出解除合同的理由不成立。吕xx在租赁期内单方提前退租,根据合同约定,应支付三个月租金作为违约金。扣除王xx持有吕xx两个月租金的保证金后,吕xx应再向王xx支付一个月租金即季租金的三分之一的违约金。

综上,原审判决认定事实清楚,处理结果适当,应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,本院判决如下:

驳回上诉,维持原判。

一审本诉受理费2324元,由吕xx负担(已交纳);反诉受理费1935元,由吕xx负担(于本判决生效后七日内交纳)。二审案件受理费8518元,由吕xx负担(已交纳)。

本判决为终审判决。

审判长张玉娜

代理审判员邓青菁

代理审判员刘向飞

二〇一五年十月二十三日

书记员胡潇



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