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二手房交易中的税费构成,买二手房要交哪些税?

发布时间:2017-03-26   阅读:367次
二手房交易税费是指在二手房交易中,税务部门、房地产管理部门、公证部门等向买卖双方征收的各类税费。二手房交易税费顾名思义包含"税"和"费"两部分:

一、二手房交易税费之“税”

1.契税——买方缴纳


契税是以所有权发生转移变动的不动产(房屋、土地)为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税。《中华人民共和国契税暂行条例》规定,在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照本条例的规定缴纳税费。

计算公式:

a.90平米以下首套普通住宅——房屋成交价×1%;

b.90平米以下二套普通住宅——房屋成交价×3%;

c.90—140平米首套普通住宅——房屋成交价×1.5%;

d.90—140平米二套普通住宅——房屋成交价×3%;

e.非普通住宅——房屋成交价×3%;

f.别墅——房屋成交价×4%。

注:同时满足首次购买和普通住宅两个条件才可享受纳税优惠。

2.营业税——卖方缴纳

营业税,是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人,就其所取得的营业额征收的一种税。

计算公式:

a.不足两年普通住宅——房屋成交价×5.6%;

b.超过两年(含两年)普通住宅——免征;

c.不足两年非普通住宅——房屋成交价×5.6%;

d.超过两年(含两年)非普通住宅——(房屋成交价-原购入价款)×5.6%;

e.不足两年别墅——房屋成交价×5.6%;

f.超过两年(含两年)别墅——(房屋成交价-原购入价款)×5.6%。

注:(1)购买时间是否满2年首先看产权证,其次看契税发票,再次看票据。这三种证件按照时间最早的计算,一般地说票据早于契税发票,契税发票早于产权证;(2)北京市城八区外营业税税率为5.5%。

3.个人所得税——卖方缴纳

个人所得税是指房产交易过程中由税务机关征收的个人所得税,一般存在于二手房交易过程中由卖方个人缴纳的利得税。

计算公式:

五年之内普通住宅:(本次房屋出售价格—原始购买价格—本次营业税—原始契税—本次房屋出售价格的10%)×20%。

注:(1)个人所得税免税条件:a.自有唯一一套住房且;b.居住五年以上;(2)对出售自有住房与购买价无差额的,可根据原购买房产发票免除征收;(3)本次房屋出售价格的10%”是对装修价款的简单算法,如果本次二手房交易的卖方最初购入该房使用过贷款,也可以在扣除装修价款之后,再减去当时的贷款利息;(4)纳税人在地税系统中未能查询到原值,不能正确计算应纳税额的,应采取核定征收,购房个人所得税税率暂定为计税价格的1%。

4.土地增值税——卖方缴纳

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地增值税实行的是四级超率累进税率,税率为30%~60%。

计算公式:房屋成交价×5%。

注:对个人拥有的普通住宅,在转让时免征土地增值税。

5.城市维护建设税——卖方缴纳

缴纳增值税、营业税的单位和个人,是城市维护建设税的纳税义务人。它以纳税人实际缴纳的增值税、营业税额为计税依据,分别与增值税、营业税同时交纳。

计算公式:

a.纳税人所在地在市区的,公式为:营业税税额×7%;

b.纳税人所在地在县城镇的,计算公式为:营业税税额×5%;

c.纳税人所在地不在市区、县城、镇的,计算公式为:营业税税额×1%。

6.教育费附加税——卖方缴纳

这是国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费,依营业税额为计费依据。

计算公式:营业税税额×3%。

7.印花税——买卖双方缴纳

房地产印花税是指因房地产买卖、房地产产权变动、转移等而对书立的或领受的房地产凭证的单位和个人征收的一种税赋。

计算公式:房屋成交价×0.05%。

注:2009年至今,国家暂免征收住宅印花税。

二、二手房交易税费之“费”

1.中介费


依据物价局相关文件规定,房产交易额在10万元(含10万元)以下的按2%收取;超过10万元至100万元金额(含100万元)的,按1%收取;超过100万元金额以上的按0.5%收取,中介收取服务费,应按每宗交易额计算,而不应该按照买卖双方分别计算。

2.买卖合同公证费

由公证机关向涉外方收取,征收标准:

过户价×0.003%(过户价<50万);

过户价×0.0025%+250(50万<过户价≤500万);

过户价×0.002%+2750(500万<过户价≤1000万)。

3.登记费

其收费标准分为住房与非住房。个人住房登记收费标准为每件80元;非住房房屋登记收费标准为每件550元。房屋登记收费标准中包含《房屋所有权证》工本费和《土地使用权证》工本费。

4.二手房交易手续服务费

住宅6元/平方米(房改房、经济适用房、安居房减半收取:3元/平方米);非住宅10元/平方米。买卖双方各承担一半。

5.评估费

评估价格100万以下部分收取评估结果的0.5%,以上部分0.25%。

6.抵押登记费

个人住房登记收费标准为每件80元;非住房房屋登记收费标准为每件550元。

7.委托公证费

如果购房需要办理公证,那么则要交纳一定比例的公证费,公证费的标准一般为300元/二本公证书,另外每加一本收20元。

8.测绘费

面积75平米以下收200元,75平米以上144平米以下收300元,144平米以上收400元;

一般说来房改房都是需要测绘的,商品房如果原产权证上没有市房管局测绘章也是需要测绘的。

9.贴花费:5元/套。

10.综合地价款(上市交易的经济适用房):成交价的10%(卖方缴纳)。

11.土地出让金(已购公房)


成本价:以北京为例,城八区内:15.6元/平米;城八区外:12.9元/平米;

经转商:10%按经管理3%(按成交价)。

12.如果需要赎楼,还会产生如下费用:

(1)赎楼担保费


费用计算——业主欠款×1%。期限为3个月,最低收费2000元;

(2)赎楼罚息

不同银行的收取方式不一样,一般按欠款金额的0.5%收取;

(3)赎楼短期借款利息

一般1个月赎楼短期借款利息≈欠款金额×1%。

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