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房价上涨,卖房人毁约,购房人应对策略!

发布时间:2017-03-26   阅读:572次
2017年,在北京买房的人在抓狂,买不起房的人也在抓狂,只有卖房的人在狂抓,狂抓住各种机会投机赢取暴利。在北京,上海,深圳,现在人们都在后悔,没有买房的人后悔没买,卖房的人后悔卖早了,一线城市的房价正脱离正常范围进入“飞行模式”。而当卖方出现毁约后,购房人能够如何应对来防治损失?

卖房人相对于买房人在这场不完全理性的博弈中,会具备三个优势:

一,心理优势,从签订合同到过户前,房屋可能前后相差几十万甚至上百万,作为期待通过卖房赚取高额财富的卖方多多少少心里有些不平衡,卖房人会找各种理由为自己的违约寻找开脱的借口:家人不同意;自己有换房需求,购房人申请的贷款未及时到账;购房人仅仅支付了定金等等。

二,准备优势,出卖人想要毁约的时候,通常购房人还蒙在鼓里。出卖人往往比购房人先找律师,所以绝大多数购房人遇到业主毁约的时候,业主已经提前准备了一步,而且由于巨大的利益驱使,往往出卖人聘请律师更积极。

三,资金优势,购房人购买房屋往往倾其所有甚至几代人的积蓄,在付完定金,首付款,中介费后,还要留一部分款项缴纳按照惯例由购房人缴纳的税费,此时购房人手中的资金基本所剩不多,更何况大部分购房人还要办理贷款,如果出卖人提出房屋涨价,购房人如果没有提前做好资金准备,无论是要求解约还是要求继续履行都会非常被动,而出卖人由于手中握有资金,同时占有出售房屋,不仅能抵抗住应对纠纷时时间精力上的各种消耗,更可以制定多种不同策略,从而做出有利的选择。

购房人在如今非理性的房屋买卖行情下,面对强势的出卖人,能够如何应对?益清房地产律师团队根据多年的实践经验,提供两点建议:

首先,针对出卖人的异常反应(主要表现在拖延办理各种手续以及将不配合的责任推脱给他人)此时购房人除提醒出卖人遵守合同约定外,应留好双方资金来往及言语交谈上的各项证据,为以后的诉讼做好准备。

其次,无论是在购房人准备购房时还是在出卖人出现毁约迹象时,都应咨询专业的房地产律师,同时还要了解房屋买卖的流程。现在行的房屋买卖,一般都通过房产中介进行,但房产中介的主要作用在于提供房源以及促成买卖双方订立购房合同,并不承担保证交易双方按约定履行各项义务的责任,风险方面还需要买卖双方自行把控。

现今北京市存量房房屋交易的大体流程(商业贷款)是:

首先签订房屋买卖合同及中介服务合同,其次核验房源及购房资格,再次评估房屋,然后依次进行网签、面签、批贷,之后缴纳税费并办理产权过户,抵押登记,在银行发放贷款后完成房屋交付,整个过程大约需要两个月左右。

购房人应当及时了解房屋交易进程,并督促出卖人及中介履行相应的义务,促进房屋交易尽快完成,同时要注意,在出卖人已经出现违约迹象时,及时在专业律师的指导下通知出卖人履行相应的义务并保留证据,双方的沟通及所有的证据最好用书面形式或者保留书面记录,不应轻信对方言语上的承诺而放松警惕。

最后,尽管购房人在买房后已经资金紧张,但是当出卖人违约时,应尽量聘请专业律师进行维权。毕竟房产价值巨大,卖方不会轻易松手,买卖双方通过私下沟通达成的结果往往是让购房人潜在承担了损失;另外更不要认为自己有理就一定能够赢得官司,审判讲究证据,诉讼需要策略,专业的房产律师所提供的诉讼技巧往往能保障自身权利的最大化。

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