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限贷政策后,买方凑不够首付款是否构成违约?

发布时间:2017-03-26   阅读:543次
限贷政策后,买方凑不够首付款是否构成违约?

【案例简介】


9月30日,北京发布最新的限贷政策,规定购买首套普通自住房的,首付款比例不低于35%;购买首套非普通自住房的,首付款比例不低于40%;购买第二套普通自住房的,首付款比例不低于50%;购买第二套非普通自住房的,首付款比例不低于70%。政策一出,刚签了房屋买卖合同的徐女士发了愁。

徐女士生了二胎之后,家里住房紧张,经过商量在同小区买一个两居室给父母住,因父母不具备在北京购房的资格,房子以徐女士的名义购买。9月15日合同约定房屋总价450万元,定金20万元,首付款180万元,贷款250万元。9月30日后贷款政策进行调整,徐女士购买二套普通自住房首付款比例不低于50%,政策一出,徐女士需要提高原合同约定的首付,同时贷款也不能按照原来约定贷到250万元。中介给徐女士估算,大概需要徐女士比原来多准备40万元左右现金,首付已经向亲戚朋友借了,再去哪筹措40万元呢。徐女士将情况告知卖方,希望解除合同,卖方也能尽快将房屋另行出售。卖方表示可以解除合同,徐女士支付的定金20万元不退。徐女士一时之间不知如何是好,卖方不退定金,已经缴纳的中介费6万元也不退,自己的损失太大了。不知该如何处理的徐女士咨询律师寻求帮助。

【律师解读】

北京市益清律师事务所王华年律师表示,近期房价上涨的确有些夸张,政府及时出台相关政策进行调整也是合理,但这种调整多多少少会对调整前签订合同的双方造成多多少少的影响。那么因政策的调整,导致一方履行合同不能的,是否应当承担相应的违约责任呢?

房产律师李王华年律师认为,政策的调整属于情势变更,不构成违约。根据《合同法司法解释(二)》之规定,合同成立以后客户情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。徐女士在签订买卖合同时,无法预见合同履行过程中政策进行调整,政策调整后,导致合同徐女士无法继续履行合同,合同目的无法实现,徐女士可以解除合同,且合同解除的原因是因政策变化导致的,双方都不构成违约,互不承担违约责任。合同解除后,卖家应退还徐女士已付购房款,包括定金。

合同解除后,中介费能否退还,房产律师李律师表示,依照中介公司居间合同的约定,买卖双方签订合同后中介的居间义务已经完成,双方应按照合同约定支付中介费,也就是说即使双方解除合同,中介费可不予退还,但中介代收的评估费、代办过户费等费用,因未实际产生,合同解除后应予以退还。

此外,王华年律师指出,如果是合同签订后,因房价上涨,卖方故意拖延履行合同,致使双方迟迟未办理贷款手续,之后新政出台,徐女士没有能力增加多出的首付款,贷款金额不够,致使房屋买卖合同不能履行下去的,卖方仍构成违约,应承担合同解除的相关违约责任。

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