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新政导致买方付不了款,合同能否解除

发布时间:2017-03-26   阅读:655次
新政导致买方付不了款,合同能否解除

【案情简介】


2017年2月,林先生通过中介公司购买了江女士位于朝阳区某处的房屋。合同签订后双方都按照合同约定做房屋核验和资格审查。3月16日中介通知双方的核验都通过了,明天就可以做网签,双方约好3月17日以后到中介公司做网签。

还没等到林先生和江女士做网签,北京市出台新的政策:居民家庭名下在本市已拥有一套住房,以及在本市无住房但有房贷记录的,二套房首付比例上调为60%以上,且住房贷款的最长期限缩短为25年。林先生家在北京市没有住房,但林先生的爱人在外地购房贷过款,如果林先生购买江女士的房屋算二套的话,首付就要提高至60%,而双方合同约定的首付为50%,林先生要付到总房价款的60%,就要多付80多万元,而林先生一时是拿不出这么多钱的。

中介提出,外地有贷款不一定算二套,建议把网签做上试试看,如果不行,双方再协商。于是帮着林先生和江女士去做网签。之后经过中介核实,在外地有过住房贷款的,也按照二套房来算,首付比例不低于60%。林先生实在是凑不出钱,于是提出解除合同,江女士同意解除合同,但要求林先生要承担违约责任,定金10万元就不退了。林先生表示政策的变化,是双方在订立合同时未预料到的,自己不是恶意不买房,因此不构成违约,也不应承担违约责任。

【律师解读】

北京市益清律师事务所合伙人王华年律师表示,政策的变化导致买方付不了款能否解除合同,要看双方签订的合同是否有相关约定。

如果买卖双方在签订的合同中对于新政的内容有约定,例如:因政策的变化导致买方贷款不足的,买方应以现金形式补足,那么买方无权以新政的内容解除合同,买方应按照合同约定补足首付款,合同继续履行。如果买卖双方签订的合同中约定因政策原因导致合同无法履行的,双方免责解除合同,那么买卖双方可以选择解除合同,且互相不承担违约责任,卖方应退还买方支付的所有款项,中介公司应退还中介费。

如果买卖双方在签订的合同中,对于新政的内容没有约定,王华年律师认为购房政策的调整属于情势变更,买方支付不了购房款不构成违约。根据《合同法司法解释(二)》之规定,合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同的,当事人请求人民法院变革或解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。

具体到本案的情况,林先生在签订合同时,无法预见在合同履行过程中北京市相关购房政策会调整,且调整直接导致林先生无法支付购房款,合同目的无法实现,因此林先生可以主张解除合同。且因不能归责于林先生和江女士的原因导致合同解除,双方都不构成违约,都不应承担违约责任。合同解除后,江女士应退还林先生定金。

另外有些出卖人是为了换房而售房,由于所售房屋受到新政的影响,致使双方的买卖合同无法履行,从而影响到其购买的房屋,出卖人没有能力向上家支付购房款。那么其与上家签订的房屋买卖合同是否也可予以解除?王华年律师认为出卖人与上家签订的房屋买卖合同,与出卖人与下家所签订的买卖合同,是两份完全独立的合同,两者之间不存在法律上的因果关系,因此,出卖人与下家的房屋买卖合同解除,并不必然导致出卖人有权解除与上家所签订的房屋买卖合同,如果出卖人没有能力向上家支付购房款,要承担相应的违约责任。

王华年律师指出,由于一线城市的房价波动较大,政府对于房地产交易市场的调控也随之加强,买卖双方在订立合同时一定要将可能出现的政策变化,事先予以约定,避免出现纠纷。

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