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房屋有质量问题怎么来维护购房者权益?

发布时间:2017-01-01   阅读:384次
房子质量有问题,开发商违约,买房者可以要求开发商维修房屋,或者是解除房屋买卖合同,同时还有追究开发商的违约责任吗?
房子质量有问题,开发商违约,买房者可以要求开发商维修房屋,或者是解除房屋买卖合同,同时还有追究开发商的违约责任吗?

法律咨询:

律师您好,我2011年10月份在买了一套英式风格的叠排一套,(属高档小区,联排和叠排有144套)。开发商是富阳金富春集团龙晖置业。因周边配套设施没跟上,没装修没进住,前几天看见小区外面挂了很多条横幅,有一批业主正在维权,维权的内容屋顶漏水、墙体渗水,还有很多没达到国家标准的地方。小强热线和钱江台都来报道过,富阳建设局、富阳信访办也递交了投诉材料,开发商在媒体和市政府的压力下和我们谈判,最终开发商拿出方案是修复到满意为止。业主对开发商的态度很不满意,一部分人要求退房,一部分人要求赔偿,开发商即不同意退房,也不同意赔偿,我的房子在中间,没有太大问题,就是北墙有点渗水,开发商对我维权有嘲笑的意思,我的述求是现做不漏不代表以后不漏,由于开发商开始没能认真的对待这件事,以至于业主闹得媒体曝光,拉横幅等过激行为,以后房子增值和交易会受到极大影响,我也最好退掉房子,如果不能退房开发商要大打折扣才能挽回我们点损失。我的要求过分吗?大家维权合理吗?怎样才能更有效果的维权?请您给帮助一下。等您的答复,谢谢!

房产纠纷

王征房产纠纷律师解答:

房屋有质量问题的,属于开发商违约,业主可以要求开发商维修房屋,或者要求解除合同,同时主张开发商的违约责任。你的维权行为是合理合法的,一点都不过分。那么根据你描述的情况,对你提出的问题逐一解答如下:

关于房屋的质量问题如何确定

根据你描述的情况,你购买的房屋有墙体渗水的情况出现,而其他业主也发现了房屋有漏水、渗水等其他问题出现,所以可以初步确定,房屋存在一定的质量问题。

当然,基于谁主张谁举证的原则,证明房屋有质量问题的举证责任在于你们业主,如果你们业主认为房屋有质量问题,那么你们需要出示相关证据。对于这个质量问题,你们可以使用房屋现状漏水的照片、录像等作为证据和开发商交涉,如果开发商认可那么可以确定房屋质量问题,如果开发商不认可,那么你们业主可以申请房屋评估机构来做鉴定,根据鉴定结论来确定房屋的质量问题。

关于开发商的违约责任问题。

房屋被确定有质量问题后,就可以确定开发商构成违约,你们业主是可以追究开发商的违约责任的。违约责任的表现形式通常分为两种,一种是按照合同约定向你们支付违约金,另一种是赔偿你们业主因此造成的直接经济损失。违约金和直接经济损失只能主张一项,不能同时要求双份赔偿。

那么对于违约金来说,数额应当以合同约定的数字为准。按照法律规定,违约金数额不得超过合同标的额的30%,超出的部分无效,违约金约定的数额过高的,可以要求适当减少。如果合同没有约定违约金数额的,你只能主张赔偿你因此造成的直接经济损失。

对于直接经济损失来说,这个损失的项目和数额,是需要由你来举证的,你确有直接经济损失,且能够证明你因此遭受的直接经济损失的项目和数额的,开发商应当赔偿。如果无法证明或者根本没有直接经济损失,那么开发商可以不赔偿。

关于你的维权方式的问题。

在主张开发商的违约责任的同时,你的维权方式有两种,一种是要求继续履行,另一种是要求解除合同,这两种方式你可以任意选择,是法律赋予你的权力。

(1)要求继续履行。

按照法律规定,合同只要是双方自愿签订的,没有违法内容就是有效的,双方都应当按照合同约定履行义务。

既然开发商有违约行为,那么你可以要求其继续履行合同义务,将房屋修复,并排除相关隐患,按照合同约定的质量要求向你交付房屋。同时你按照上述第2点的解答主张开发商的违约责任。

(2)要求解除合同。

如果你不想要这套房屋了,那么基于开发商违约在先的行为,你也是可以要求解除合同的,属于合法要求,法律也是支持的。

解除合同后,你可以要求开发商退还你已经缴纳的全额房价款以及相关费用,并按照上述第2点的解答向开发商主张违约责任,要求开发商支付违约金或者赔偿你因此造成的直接经济损失。

建议协商解决,协商不成可以起诉,也可以委托律师代为诉讼。

起诉需要到被告所在地法院,通常是公司注册地或实际经营地法院。

关于本案的总结意见。

有证据证明房屋质量问题的,开发商属于违约行为,你们作为业主可以要求解除合同,退还房价款,并主张开发商的违约责任,维权行为和要求都是合法的,应当获得法律支持。

既然你们小区有多位业主遇到相同的问题,那么大家完全可以组成一个维权团队,先就维权问题与开发商协商,通过协商解决是最理想的,如果无法协商的,那么大家可以委托律师进行集团诉讼,主张自己的合法权益。

王律师团提醒相关法律知识:

房屋维权注意事项

首先业主们要统一思想,共同行动,重拳出击,依法办事。这样才能维护自己的权利,要千万注意以下几点:

1、业主们不要给开发商独个击破,造成业主们内部不合,分化业主,要知道堡垒最容易从内部攻破的。

2、不要掉入开发商的时间战术里面,他们是专业人士,而业主来自五湖四海,在专业性,时间上都没有开发商灵活及充沛,开发商通常会以时间换空间的战术拖垮业主们,耗时,耗力,耗财,这对业主们尤其不例,时间一长,就军心动摇,事情也就不了了之了。

3、谈判前要制订战略,要抓住开发商违规要点,要收集真凭实据,最好有法律的依据,这样才能击中要害,谈判过程千万注意不要受开发商的引导,满无边际的跟着跑,要坚持核心问题。

4、要选出发言者,不要集体争抢发言,这样达不到谈判的效果,而且会谈内容容易跑题,最好白纸黑字写明整个过程,并对每一次谈判做录音或会议纪要。

5、如果可能请相关人士最好是负责房地产的官员参与旁听会议,这样可以借力打力.事前最好咨询专业人士的意见,因为你们的对手是实力雄厚的开发商及他们聘请的专业律师。

6、即使谈判再激烈,也不要出现身体的接触及不太文明的对骂,这样解决不了任何问题,反而会更加对。

7、最后就是代表要有牺牲精神,又叫雷峰精神。可能在某些时候要在没有利益的前提下帮住户维权,在时间上,精神上,金钱上要有准备。

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